厦门重启限购 大多数城市将跟进

[国家统计局发布的7月份70个大中城市房价指数显示，厦门(楼盘)7月份上涨了4.6%，涨幅最高。从最近多月数据看，厦门涨幅排名连续位于前列，厦门与合肥(楼盘)持续领先全国涨幅。]

近年来二线城市房价上涨最迅猛、房价最高的厦门8月31日重启限购。专家认为，政策的出台有点晚了，效果可能有限。房价涨幅过快的一些二线城市或者环一线城市地区出台各类限购政策的可能性加大。

厦门房价直追北上深

8月31日早间，厦门国土局在其官网上发布公告称，厦门市自9月5日起执行住房限购政策，对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房：

一、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;二、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;三、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。该政策有效期至2017年12月31日。

这也是厦门时隔2年之后重启限购举措，而且该举措与上一轮限购基本一致。2014年8月，厦门岛外四区解除限购政策，岛内两区高端新建商品住房不再执行限购措施。至2015年1月，厦门商品房限购政策全面取消。

在取消限购的这2年来，厦门房价持续向上，尤其是去年下半年以来，厦门楼市开启新一轮的快速上涨行情。

相比2014年中，厦门的房价普遍上涨六七成。来自安溪的陈先生2014年中在厦门杏林湾入手了一套80多平方米的二手房，当时均价是1.8万元，如今已经涨到了3.1万元左右。位于厦门远郊的翔安中澳城项目，在2014年底开盘的时候价格仅为7000多元，现如今该楼盘单价已经超过2万元，不到两年时间就上涨了200%。

国家统计局发布的7月份70个大中城市房价指数显示，厦门7月份上涨了4.6%，涨幅最高。从最近多月数据看，厦门涨幅排名连续位于前列，厦门与合肥持续领先全国涨幅。

根据中国房价行情平台的数据，7月厦门房价均价为32537元/平方米，超过一线城市广州(楼盘)1万多元，高居全国第四，直追北上深。

上海(楼盘)易居房地产研究院发布的《中国住房按揭贷款报告》显示，以居民家庭购置100平方米/套的住房为例，按首付25%、按揭30年计算，5月份，厦门购房者需要付首付款71万，月供达10792元，仅次于深圳(楼盘)、上海、北京(楼盘)，高居全国第四。

外贸出口是厦门的重点行业。“厦门这边从事外贸工作的很多人月薪也就五六千，和深圳、广州等地都有不小的距离，很多人现在就是不吃不喝也无法供起房子。”在厦门一家外贸出口公司工作的周红说。

“在厦门房价已经涨到这么一个高点的时候再来出限购政策，有点晚了。”中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》说，2014年二线城市纷纷取消限购政策，不光是四大一线城市，至少包括厦门、南京(楼盘)在内的十个左右二线城市不应该取消限购，因为这些城市的库存本来就很小，土地供应严重不足。

张大伟说，这些城市的政策本来应该“一直高压”，而不是去库存的问题，但当时就是一刀切，把它们的限购政策都放开了。“其实当时就可以预料到，它们放开后，再加上信贷这么松，这些城市房价必然会爆发的。”

在不少业内人士看来，此次厦门的限购力度并不算大，效果也会比较有限，因为即便是在上一轮限购期间，厦门的房价也经历了快速上涨。易居研究院智库中心研究总监严跃进说，厦门此类政策出台后，上海出现的离婚潮现象在厦门也可能会出现。

此外，由于144平方米以上的住宅不限购，业内人士分析，也有可能导致改善性需求挤压到144平方米以上的大户型。后续的供给、土地出让的时候对大户型的比例不加限制的话，那么就会导致大户型供应增加，反过头来中小户型的刚需供给更加紧缺。

一大波城市或跟进

在厦门此次政策推出之前，已有个别房价高涨的二三线城市出台了一些限购举措。比如，此前7月，河北省廊坊辖下的三河市相关部门(三河市促进房地产业平稳健康发展工作领导小组)发布通知，自7月7日起，三河市二手房将进行限购，非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款比例不低于30%。

8月苏州(楼盘)出台的限购政策提出，非本市户籍居民购买第一套住房，不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房，必须提供纳税证明或社保证明。不过，这样的政策力度实在太小。“严格意义上来说，这都算不上是限购政策。”张大伟说。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，随着市场热度的回升，频现，地价超房价“面粉贵过面包”的怪象也成为常态。今年上半年，尽管部分地区已经出台地产调控措施，比如合肥、苏州、南京等，但是，这些政策大部分较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。

在这种情况下，政策加码到限购也就成为必然。严跃进分析，从后续市场走向看，包括南京、廊坊、燕郊、天津(楼盘)、合肥、武汉(楼盘)、郑州(楼盘)、昆山(楼盘)、杭州(楼盘)、福州(楼盘)、东莞(楼盘)、惠州(楼盘)、珠海(楼盘)等城市的限购可能性比较大。此类城市炒房现象比较严重，而且房价增幅过快，都有可能出台各类版本的限购措施。

不过，即便热点二线城市和环一线城市地区陆续跟进，后续市场的矛盾焦点仍没有得到根本解决。“对这些城市来说，最根本的还是库存和供应的问题。”严跃进说，像二线四小龙，由于库存量太小，如果仅仅是限贷收紧，供应没有跟上，那么到了“金九银十”的成交旺季，房价仍存在继续上涨的可能。

中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞教授告诉本报，从目前经验来看，凡是房地产市场比较平稳，都是土地供应比较宽松的，土地供应节奏比较好。如果政府不是想把土地价格推高，而是想让经济健康平稳的话，政府应该是有操作的办法。土地供应充足十分重要。

张大伟说，此轮一二线城市快速上涨的根源是资金潮下的资产荒。现在的市场基础与上一轮的市场基础都不同，当时的限购可以把资金挤到实体经济等其他领域去，现在的问题是，实体制造以及其他产业产能过剩很厉害，可投资的领域有限，而房地产的“”还在一直出，因此限购政策效果会十分有限。

他认为，对于已经经历过2011年来多年限购的市场购房者来说，除非信贷收紧，否则抑制作用非常有限。“如果信贷不收紧，这一政策很快将被市场消化。”

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