济南曾经： 获丰厚收益or命运多舛

“ ‘十一’过后开盘，目前正在认筹，定价大概3万一平。”28日，“山师北街8号院”楼盘的置业顾问告诉经济导报记者。自2009年底拍卖至今已近7年，昔日的“”——山师北街8号院，始终没有远离公众的视线。
房地产商们不惜重金拍地，“”的每次诞生都撩拨着购房者的神经。就在28日，济南稳定房地产市场发展新规出台，有分析认为，新规有望减少房企炒作。

今年6月以来，济南已诞生3个“”。在房价再次走上癫狂的节点，“”对周边房价的带动力已显现，但由拍地到开盘销售，未来还有比较长的路要走。

喧嚣声中，“”是一把“双刃剑”。综观济南近几年来的部分“”，有的已经开发或正在开发，而有的则命运多舛、跌宕数年。

“‘’是在拍卖过程中所形成的非理性结果。”山东大学房地产研究中心主任、经济导报特约评论员李铁岗，29日接受经济导报记者采访时表示，这既表现为竞争过程中的非理性，也表现为销售时的非市场理性定价。这种非理性造成的结果往往存在较大风险，且程度不同。

“有的‘’可能冒一点险后有能力等待未来有较大收益的机会。”他认为，有的可能在其决策时就已经失败了，这也是一些“”在开发过程中遇到各种问题的原因。

时隔7年才开盘

说到济南的“”，不得不提山师北街8号院。黄金地段，山师附小概念，项目搁置数年，这让山师北街8号院成为最受济南市民关注的“”之一。

28日，经济导报记者在山师北街8号院看到，项目的主体施工已经完成。工地附近即是该楼盘售楼处，一名置业顾问对经济导报记者说，“已经封顶了，预计明年4、5月份交房。”

“此前内购了78套，现在还剩140套房子，已经认筹了200组客户。”这名置业顾问向经济导报记者介绍说，该楼盘只有一栋楼，共6个单元，其中4个单元为11层，另2个单元分别为7层和8层。均是小户型，最大的建筑面积69平方米，最小的45平方米。车位20万元左右一个。

正在考虑认筹该楼盘的李君一直颇为犹豫，他告诉经济导报记者，“最小的45平方，公摊就20%，房子大概135万元，还要捆绑六七万元的地下室;最大的69平方，必须绑定车位和地下室，总价230万左右。如果不是冲着，谁会考虑这里!”

经济导报记者注意到，无论是楼盘的宣传单页还是附近的广告牌，其营销都主打概念。“确定能上山师附小吗?”这是在该楼盘售楼处被问及最多的一个问题。

“置业顾问说山师附小早就签了协议，学校肯定没问题，二手房也能上。但售楼处并没有公示，合同里也不会包含这一块儿。”李君对经济导报记者说，“尽管置业顾问称签约之前会让我们看到协议原件，但现在很多人还是不放心，我也觉得有风险。而且，户型面积确实太小了。”

山师北街8号院的位置可谓不可多得的黄金地段：地处文化东路与和平路之间，北邻山师附中、山师附小。

这块面积10.2亩的地块，在楼市如火如荼的2009年底，以1.92亿元一举夺得济南“”，这也是济南较早的一个“”。最初拿地的开发商是山东大地房地产开发有限公司(下称“大地地产”)。

7年前，山师北街8号院土地拍卖，大地地产与众多房企展开角逐。经历90多次举牌，最终成交价1.92亿元，每亩地价约合1900万元，楼面价高达1.5万元/平方米。

据悉，大地地产拍地后并未立即开发，据传是因为地块的四邻边界存在争议。此后，这块地因公司涉嫌债务纠纷被法院查封。

一直到去年2月，该地块被司法拍卖并最终以1.482亿元成交，仅比1.48亿元的起拍价高出20万元。

此次成交价较2009年的成交价低了4000多万元。据媒体报道，项目由济南新铭置业开发建设，新铭置业系山东出版集团地产平台山东新华置业的子公司。

开发周期影响成本

沿山师北街8号院向西和向东约1公里的距离，分别有两个“”。一个是文化西路北侧地块，另一个是文化东路北侧地块。

文化西路北侧地块“”于2011年拍出，这个地块位于历下区文化西路北、南营街南侧，佛山街以东。地块占地面积较小，只有9.68亩，略小于山师北街8号院。成交单价1.95万元/平方米，楼面价为1.3万元/平方米。

经济导报记者梳理济南市国土局发布的2011年土地成交公示获悉，上述地块由北京九合创业房地产开发有限公司竞得。

但此后该地块即失去音讯，直到去年2月，该地块又进行了拍卖，结果流拍。当年4月，该地块再次拍卖，并以底价6298.5万元成交，被济南四建集团房地产开发有限责任公司竞得。

文化东路北侧地块，也是当年的“”。2012年3月，位于原省体育训练中心的两块地拍卖，地块位于文化东路以北、山大路以西，属于市区稀有地段。

这块地在当年是总价“”，成交价达15.8亿元，总面积174.6亩。

该地块上的项目已于2012年12月开盘。开发商从拿地到开盘仅9个月，是目前为止济南“”中开发速度最快的一个。

“拿地的时间越长，成本也就越大。”济南一房地产业内人士对经济导报记者强调说，高价拿地后，如果长时间不开发的话，会给房企带来相当大的融资压力，“所以，大型开发商通常都非常注重开发的速度。”

在济南市中心，另一高端楼盘——佛山静院，则是2013年的“”。它位于舜耕路东侧的原城建学校地块。

2013年3月，原城建学校A、B地块拍卖，大约65亩地。当时有万科、中海等6家实力开发商竞争，最终被山东安盛建材有限公司以11.9亿元拿下，居住组团地块楼面价格1.297万元/平方米。

佛山静院于2014年10月开盘。从拿地到开盘，共一年半的时间。

到了2014年11月，龙鼎大道东侧、全运村南侧地块拍卖。当时，这块地吸引了10家实力房企参与竞拍，包括万科、保利等。经过144轮竞价，最终以17.83亿元成交。

在2014年的济南土地市场上，该地块的成交总价和楼面价都是最高的。该地块上的项目已于去年10月开盘。从拿地到开盘，用时不到一年。

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